限购从严促使资金流向转为投资生活方式
 

 

您知道绿城农业小镇吗？它将现代农业、生产、就业、居住有机地集合在一起，人们可以在依山抱水的江南水乡实现“采菊东篱下，悠然见南山”的理想；您听说过北京的基金小镇吗？截止到2017年3月13日，北京基金小镇已引进光大、工银资本等193家机构入驻，同时通过落户以及子女入托等人才政策，积极引进尖端人才，使之成为金融领域最具特色的小镇。
 

万科良渚文化村、华侨城旅游小镇、碧桂园特色小镇……目前都成为国内房企转型特色小镇的领跑者。2015年12月底，习近平总书记对浙江“特色小镇”建设做出重要批示：“抓特色小镇，小城镇建设大有可为，对经济转型升级、新型城镇化建设，都具有重要意义。”按照规划，到2020年，要开发1000个特色小镇。未来4年内，将会是特色小镇的爆发期。国内众多房地产商的转型之路将走向该领域。
 

一方面是一线城市市场竞争激烈，而二三线城市大量优质资源亟待开发，开发商进军小镇产业。另一方面，由于一二线城市楼市限购从严，人们手中资金缺乏投资渠道，转向投资生活方式成为一种可能，而小镇无疑使这种可能即将变成现实。
 

特色小镇风风火火
 

“特色小镇”是“具有明确产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能的发展空间平台”。其既不同于建制镇、工业园区、经济开发区、旅游区，又不是四者的简单叠加。
 

中国的特色小镇，兴起于浙江，壮大于长三角，如今，正以燎原之势在全国蔓延，逐渐成为我国产业转型升级的重要抓手。
 

据绿城集团相关人士向北京青年报记者介绍，特色小镇的规划面积在三平方公里左右，是一种解决上述问题的小而美的模式。换句话说，特色小镇是既可以安居，又可以乐业的地方。开发商可以慢慢做，因为回报是长期的。
 

比如绿城的农业小镇，规划面积是三平方公里左右，其中两平方公里是农业，一平方公里开发建设，90%是住宅，预计售价1万元/平方米，10%是医疗、教育、餐饮、娱乐和文化等配套设施。“耕种”、“居住”、“生活”，三位一体的悠然生活。
 

特色小镇首先是要有一个产业做支撑，旅游、农业、养老、金融等等，否则都是无源之水。
 

北京基金小镇营销负责人张剑介绍，像基金小镇这样的金融板块，率先提出打造金融“微中心”的构想，就是抓住我国创新与资本融合发展的需要，顺应京津冀协同发展的大势，依托首都北京优势资源才取得的。有了这个抓手，才会有产城结合、人才引进。生活服务链则涵盖吃、穿、住、用、行，聚集教育、医疗等优质资源，服务于基金人，让他们在北京基金小镇高效工作的同时，拥有更美好、更幸福的生活。
 

碧桂园助理总裁向俊波透露，集团将在5年内投资千亿，在全国建设数个类似的智慧生态科技小镇，重点选取一二线城市30-80公里重要区域，5平方公里以上所谓周边土地和项目，“让科技企业和人员以不到一线城市三分之一的价格，享受到更优越的工作环境和美好生活”。
 

多数业内人士分析认为，房企跨界转型面临较多困境，房地产产业链上下游拓展、融合则愈来愈受到业内的重视。
 

特色小镇的陷阱
 

与养老地产之前不被人看好一样，国家有关部门提出一个好的规划与设想，在落地执行时往往会变味儿。在专业人士眼中，特色小镇的提出，一方面会使大量实力开发商积极涌入，另一方面又会有浑水摸鱼的局面出现。特色小镇的四大陷阱。
 

首先是圈地陷阱。
 

毋庸置疑，特色小镇首先让人想到的就是跑马圈地。我们不排除即使再有情怀的开发商在小镇大方针面前，初心也是一二线城市土地不好拿了，不如布局风景优美、未来可期的三四线城市。
 

目前在南方，已经出现了特色小镇有小镇没特色的局面，打着小镇的旗号，大行房地产开发，没有产业支撑，就是卖房子。例如中国排名前十位的某大开发商，在一个历史名城做了一个小镇，只有一个产业——房地产。卖得风风火火，但一到工作日，就成为一座死城，一到周末，就爆发城市病，这样的小镇一定是难以持续的。
 

其次是轻资产陷阱。
 

据特色小镇研究专家叶一剑介绍，现在流行一个词叫轻资产，即拿很少的钱撬动一个盈利模式清晰的产业。在特色小镇方面，也有开发商提出轻资产运营，即设计一个好的模式，吸引产业进来带动就业，有了人口自然有了居住需求，再通过杠杆撬动地产开发，自己基本花不了多少钱。
 

这样做是不对的，因为，特色小镇是综合的开发行为，一定是少不了对地产和物理空间的营造，而且这是最重要的一个基础，如果所有的运营都是依赖于轻资产的话，在整个特色小镇的建设过程中，最终会遇到大量难以解决的问题。
 

三是挂羊头卖狗肉陷阱。
 

据有关专家介绍，由于特色小镇是新兴事物，因此很多地方政府与企业都是在摸索中前行。有些地方要么走入误区，比如南方某城市的小镇搞西化，打造意大利特色主题、德国特色主题等，就是没有中国本土的特色，这样的特色不仅难以叫特色，而且难以持续；要么挂羊头卖狗肉，仍然打着小镇旗号卖地为实，比如什么梦想小镇，没有明确主题，就是为了套取一个小镇的名义。
 

专家指出，特色小镇，最好是在产业基础不错的城市里扎扎实实做。
 

我们需要怎样的小镇生活
 

前文提到的都是从地方政府到企业的小镇话题，转身说说我们自己。
 

一线以及二线热点城市，均出现不同程度的限购政策，购买二套房及以上住房可谓困难重重，尤其在北上深，为了平抑高房价，去杠杆化已经成为主要方向，拿少量钱投资房产的梦想已经破灭。但大量老百姓手里的闲钱不知投向何处，加之货币贬值带来的各种恐慌，找投资出口成为人们热议的话题。
 

而小镇让人们看到了希望。它虽然不会带来资产的大幅度提升，但对于生活方式+投资来说，是个不错的选择。在人们眼中，农业、旅游、养老、金融几个方面是他们看中小镇的几大主因。
 

比如绿城的农业小镇，最大的特点是对基础农业的规划，靠着小镇中房地产开发建设部分获得的收益，带动周边的农业改造，建成富有地方特色的大型农业基地，并将周边的农民转化为现代农业工人。未来5-10年，绿城将打造5-10个这样的理想“农业小镇”。这样的小镇受到了人们的追捧。
 

而在旅游小镇方面，人们更希望能将自己的旅游需求与居住、投资需求紧密地结合在一起。目前，类似的文旅小镇都在发力。类似华侨城集团在四川同包括成都金牛区、大邑县、双流区三地政府以及成都文旅集团签署合作协议，拟投资1200亿元打造天回、安仁、黄龙溪三大旅游名镇。在“文化+旅游+城镇化”模式下，让三座历史名镇焕发新的活力。
 

前不久，一位地产行业退休人士跟记者表达了自己对小镇的憧憬。“在北京周边，车程在一个小时左右，那里有农田可以让我种、有鱼塘让我钓鱼，有一个百八十平方米的房子让我住，还能享受医疗配套。园区里有幼儿园和工作室，我还能看到孩子们在玩耍，有年轻人在工作……”我们可以憧憬，这样的小镇在中国的很多地方。
 

文/本报记者 张舰
 

【解读】

中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云解读特色小镇

特色牵引 市场主导 产业支撑
 

1.2016年7月，住建部等三部委发文，决定在全国范围开展特色小镇培育工作，计划到2020年培育1000个左右的特色小镇。
 

2.10月中旬，住建部公布了第一批共计127个中国特色小镇名单。随后，国家发改委发布了《关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见》。
 

按照三部委的文件，相当于我国600多个城市，每个城市至少要建一个特色小镇，特色小镇的建设量多面广。
 

特色小镇发展形态：
 

1.有独特的产业、优质服务吸引产业集聚。
 

2.承接创业创新。如杭州的梦想小镇、云栖小镇，依托杭州信息产业和互联网先发优势，来自天南海北的创业者、大学生、创投基金、孵化器都在这里集聚。
 

3.对原有的优势产业，提高附加值，建立制造业升级平台牵引转型。
 

4.保持原有传统经典产业，并融入新元素。
 

5.依靠独特的山水风景发展旅游经济并赋予文化内涵。
 

特色小镇的发展意义：
 

1.实现稳增长并拉动投资。
 

特色小镇凝聚了创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，是区域经济和产业从重“量”到重“质”、从模仿到创新的突破力量，已经成为拉动我国经济发展的新引擎。
 

促进要素集聚推动改革创新。在当前深化改革的关键时刻，在政府引导、市场主导的理念下，拉动投资。
 

2.调整产业结构，促进我国经济一体化协调发展。
 

特色小镇大多位于城乡接合部，能够带动周边农村基础设施和公共服务的发展，吸纳农村劳动力就业，让居民都身处宜业宜居的优美生态环境之中，使多方受益。
 

3.拉动就业发展和消费升级。特色小镇工作安心、生活舒心。外出打工的年轻人春节回家发现，工作机会多了， 现代旅游业发展提供了在农村地区的巨大消费需求，推动了小城镇发展，实现多种产业发展的良性互动。
 

4.是供给侧结构性改革新型城镇化发展的巨大蓝海。
 

我国特色小镇建设初显成效。尽管还处在起步阶段，但小镇视野广、镇小能量大，小空间承载大战略，一些地方尝试引入企业参与城镇建设运营取得不少经验，比如，华夏幸福基业以PPP模式建设河北固安产业新城，实现了政府管理服务、企业专业化经营、市场主体价值创造的有机统一。
 

特色小镇发展前景：
 

1.全国各地特色小镇建设是区域经济社会发展的新增长模式，虽然刚起步，但各地小镇依托原有的产业优势、历史人文积累和独特山水禀赋，已经呈现勃勃生机。
 

如浙江、广东等地区早有实践和成果，乌镇互联网小镇正逐步成为互联网高地，主打“环境＋互联网＋会议”的特色也能成功。
 

2.“特色牵引、市场主导、产业支撑”为原则的特色小镇发展模式，近几年来，各地已经成功涌现不少富有产业支撑、文化内涵、旅游功能的活力无穷的“小镇经济”。玫瑰小镇、中药小镇、影视小镇等已经成为一个农旅高度融合、产业链丰富，带动周边村民奔小康的小镇。
 

3.以优美自然山水为本，经典文化和产业为特色，发展旅游小镇建设；如安徽西递宏村、苏州刺绣、绍兴黄酒小镇等一批极具历史韵味的文化、独特传统产业在特色小镇中得到传承。文化旅游业得到发展。
 

4.特色小镇发展具有重要战略地位，要突出创新和绿色发展，在政策组合上也要有完整周密的体系。而在衡量与检验特色小镇建设发展的可行性与成长性方面，要全面细致地确立起市场效益的标准，不能只看静态效益，要看横向纵向比较后的动态效益，也不能只看短期效益，要用变化发展眼光看长远效益。